Predaj bytu alebo domu do 5 rokov: kedy sa platí daň a zdravotné odvody?

Ak predáte byt, dom alebo pozemok skôr ako po piatich rokoch od nadobudnutia, zo zisku zaplatíte v roku 2026 daň 19 % až 35 % a navyše zdravotné poistenie 16 %. Pri zisku 30 000 € to je spolu 10 500 € a viac. Po piatich rokoch je príjem oslobodený a neuvádzate ho ani v priznaní. Rozhoduje teda, odkedy sa päť rokov počíta, a to sa pri kúpe, dedičstve, darovaní, BSM a podnikaní líši.

Platí to pre fyzickú osobu, ktorá nehnuteľnosť v čase predaja nemá v obchodnom majetku, podľa § 8 a § 9 zákona o dani z príjmov v znení od 1. januára 2026 a prehľadu Finančnej správy.

Od kedy sa počíta 5 rokov?

• Dedenie v priamom rade nemá vlastnú lehotu. Otec kúpil pozemok v roku 2005, syn ho zdedil v decembri 2023 a v roku 2026 predal: príjem je oslobodený (príklad Finančnej správy). Ak však rodič kúpil byt rok pred smrťou, dedič čaká, kým od tej kúpy neuplynie päť rokov.
• Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, nie vkladom do katastra, takže dedičovi v nepriamom rade lehota plynie od úmrtia.
• Darovanie hodiny vynuluje. Výnimka pre priamy rad platí len pre dedenie. Keď rodič daruje byt dieťaťu, dieťa počíta päť rokov od darovania.
• BSM a podnikanie: ak mal nehnuteľnosť jeden z manželov v obchodnom majetku, príjem zdaní celý ten, kto ju tam mal ako posledný. Dňom vyradenia je deň, keď ste ju naposledy účtovali alebo evidovali (§ 9 ods. 5).

Ktorý deň rozhoduje pri predaji?

Nie deň vkladu kupujúceho do katastra. Podľa § 9 ods. 4 sa oslobodenie posudzuje podľa dňa, keď ste prijali prvú platbu alebo preddavok, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, podľa toho, čo nastalo skôr. Oslobodenie sa navyše nevzťahuje na príjem zo zmluvy o budúcom predaji uzavretej do piatich rokov od nadobudnutia, a to ani vtedy, keď kúpnu zmluvu podpíšete až po piatich rokoch.

Ako sa zdaní predaj pred uplynutím 5 rokov?

Príjem z predaja je ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) a zdaňuje sa rozdiel medzi ním a preukázanými výdavkami. Výdavky podľa § 8 ods. 5 a usmernenia Finančnej správy:

1. kúpnu cenu, pri dedičstve všeobecnú cenu z uznesenia o dedičstve, pri darovaní cenu podľa tabuľky vyššie,
2. preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu (rekonštrukciu), doložené dokladmi,
3. výdavky súvisiace s predajom, napríklad províziu realitnej kancelárii, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy a správne poplatky za prevod,
4. úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru, ktorým ste túto nehnuteľnosť obstarali, a ďalšie poplatky súvisiace s týmto úverom.

Výdavkom nie je hodnota vlastnej práce (§ 8 ods. 6). Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada: strata z predaja bytu neznižuje daň zo mzdy ani z iného príjmu.

Zisk sa pripočíta k základu dane zo zamestnania a zdaní sa spolu s ním: 19 % do 43 983,32 €, 25 % do 60 349,21 €, 30 % do 75 010,32 € a 35 % nad touto sumou (§ 15, pásma pre rok 2026). Nezdaniteľná časť základu dane sa od ostatných príjmov neodpočítava. Ak nehnuteľnosť patrí viacerým spoluvlastníkom, každý zdaní svoj podiel príjmu aj výdavkov.

Oslobodenie 500 € sa na nehnuteľnosti nevzťahuje. § 9 ods. 1 písm. g) a i) ho viaže na príležitostné príjmy, prenájom, opcie a cenné papiere (§ 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a), d) až f)), nie na písmeno b). Oslobodenie, ktoré poznáte z daní z investícií, pri byte neuplatníte.

Príjem zdaníte v roku, v ktorom ste ho prijali (§ 8 ods. 4), bez ohľadu na to, kedy kupujúci nadobudol vlastníctvo. Za predaj v roku 2026 podáte daňové priznanie typ B do 31. marca 2027.

Zdravotné poistenie: 16 %, nie 15 %

Zákon o zdravotnom poistení (č. 580/2004 Z. z.) zaraďuje ostatné príjmy podľa § 8 medzi zárobkovú činnosť (§ 10b ods. 1 písm. d)) a vymeriavacím základom je základ dane z nich (§ 13 ods. 7), teda ten istý zisk. Sadzba je v § 12 ods. 1 písm. b) uvedená ako 15 %, no prechodné ustanovenie § 38ezk ju od 1. januára 2026 do 31. decembra 2027 zvyšuje na 16 % (8 % pre osoby so zdravotným postihnutím). Zvýšenie z 15 % na 16 % pri „príjmoch z kapitálového majetku a ostatných príjmoch“ uvádza aj VšZP, 16 % pre SZČO Dôvera.

Platí ho zamestnanec, živnostník, samoplatiteľ aj poistenec štátu, napríklad dôchodca. Zamestnanec, ktorému zo mzdy strhávajú 5 %, zo zisku z bytu platí 16 %, rovnako ako živnostník.

Zdravotná poisťovňa toto poistné vyrovná v ročnom zúčtovaní: za rok 2026 do 30. septembra 2027 (do 31. októbra 2027, ak ste mali predĺženú lehotu na priznanie). Nedoplatok zaplatíte do 45 dní od právoplatnosti výkazu nedoplatkov.

Prečo kolujú iné čísla? Veľká časť návodov vznikla pred rokom 2026, keď platila sadzba 15 % a len dve daňové sadzby. Napríklad článok Podnikajte.sk z augusta 2024 počíta so zdravotným poistením 15 % a s hranicou pre 25 % daň 47 537,98 €. Pre predaj v roku 2026 neplatí ani jedno: sadzba je 16 % a daňové pásma sú štyri.

Príklad: zisk 30 000 € z predaja bytu

Kedy tieto pravidlá neplatia

• Nehnuteľnosť v obchodnom majetku v čase predaja (napríklad byt, ktorý prenajímate ako SZČO a máte ho v evidencii): päťročné oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. a) sa naň nevzťahuje; lehota začne plynúť až vyradením.
• Družstevný byt, pri ktorom predávate členské práva a povinnosti, má vlastné pravidlo v § 9 ods. 1 písm. h): päť rokov užívania bytu na bývanie od uzavretia nájomnej zmluvy s družstvom.
• Rok 2028 a neskôr: zvýšená sadzba zdravotného poistenia 16 % je podľa § 38ezk prechodná do konca roka 2027.

Čo s hypotékou pri predaji

Predaj bytu s hypotékou znamená jej splatenie. Uprostred fixácie môže banka nad rámec 30 % istiny v kalendárnom roku žiadať najviac 1 % zo splatenej sumy (predčasné splatenie úveru), na konci fixácie je splatenie bez poplatku. Ak môžete, zosúlaďte predaj s koncom fixácie aj s uplynutím piatich rokov.