Daň z prenájmu bytu v roku 2026: koľko zaplatím a aké výdavky si môžem odpočítať?

Z prenájmu bytu zaplatíte v roku 2026 daň 19 % zo sumy, ktorá zostane po odpočítaní oslobodených 500 € a pomernej časti preukázaných výdavkov na energie, fond opráv a služby. Pri dvojizbovom byte za 650 € mesačne to je 970,90 € za rok, teda asi 12 % z nájomného. Zdravotné poistenie sa z nájomného neplatí. Odpisy, opravy, poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti ani úroky z hypotéky si neodpočítate, ak byt nemáte v obchodnom majetku.

Platí to pre fyzickú osobu, ktorá prenajíma byt na základe nájomnej zmluvy bez živnosti a nemá ho v obchodnom majetku. Takýto príjem je príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a pravidlá nižšie vychádzajú z jeho znenia na rok 2026 a z prehľadu Finančnej správy k prenájmu nehnuteľnosti.

Čo si odpočítam a čo nie?

Zoznam uznaných a vylúčených položiek je v usmernení Finančnej správy k výdavkom pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku. Opravu alebo technické zhodnotenie prenajímaného bytu mimo obchodného majetku považuje za „výdavky na jeho osobnú potrebu“. Výdavky musia byť preukázateľné: zmluva so správcom, ročné vyúčtovanie, faktúry za elektrinu a internet.

Ak výdavky presiahnu príjem, rozdiel sa stratí. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa Finančnej správy „nemôže vykázať daňovú stratu“, takže drahý rok so sebou neznižuje daň zo mzdy.

Ako funguje oslobodenie 500 € a krátenie výdavkov

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) je oslobodený príjem z prenájmu do 500 € za rok. Ak je vyšší, zdaňuje sa len časť nad 500 € a výdavky sa podľa toho istého ustanovenia „zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom“. Odpočítate teda len takú časť výdavkov, aká časť príjmu sa zdaňuje.

Finančná správa to ukazuje na príklade: príjem 6 000 €, výdavky 3 850 €. Zdaniteľný príjem je 5 500 €, koeficient 5 500 : 6 000 a uplatniteľné výdavky 3 542 €. V príklade Finančná správa koeficient zaokrúhlila na 0,92. Pri presnom pomere by vyšlo 3 529,17 €.

Hranica 500 € sa posudzuje z príjmu, nie zo zisku. Kto prenajíma za 40 € mesačne, má príjem 480 € a nezdaní nič, aj keby mal nulové výdavky. Kto prenajíma za 45 €, zdaní 40 €.

S čím je 500 € spoločných a s čím nie

Oslobodenie v písm. g) je spoločné pre prenájom nehnuteľností a pre príležitostné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. a), napríklad príležitostnú činnosť alebo príležitostný prenájom hnuteľných vecí. Kto v tom istom roku zarobí 300 € príležitostne, má na prenájom už len 200 €.

Predaj akcií, ETF či opcií do roka má samostatné oslobodenie 500 € v písm. i), ktoré sa počíta zo zisku (príjem mínus výdavky). S nájomným sa nesčítava ani nedelí: prenajímateľ, ktorý v tom istom roku predá ETF po pár mesiacoch, si uplatní 500 € pri prenájme aj 500 € pri cenných papieroch. Viac v článku dane z investícií. Na predaj bytu sa nevzťahuje ani jedno z nich.

Príklad: dvojizbový byt za 650 € mesačne

Sadzba 19 % platí, kým celkový základ dane vrátane mzdy nepresiahne 43 983,32 €. Základ z prenájmu sa pripočíta k základu zo mzdy až po odpočítaní nezdaniteľnej časti, takže tú si od nájomného neodpočítate. Nad touto hranicou sa časť zisku zdaní 25 % a vyššie.

Manželia a byt v BSM: dve oslobodenia

Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve, manželia si príjem aj výdavky rozdelia rovným dielom alebo v inom dohodnutom pomere a podľa Finančnej správy k BSM si „obidvaja uplatnia oslobodenie v sume 500 eur“.

Pri Petrovom byte a delení na polovicu má každý z manželov príjem 3 900 €, zdaniteľných 3 400 €, výdavky 1 020 € a základ 2 380 €. Daň je 452,20 € u každého, spolu 904,40 €, teda o 66,50 € menej ako pri jednom vlastníkovi. Pomer nemusí kopírovať vlastnícke podiely: Finančná správa pripúšťa aj delenie 2 300 € a 500 €, pri ktorom druhý z manželov nezdaní nič.

Musím podať daňové priznanie a kedy sa registrovať?

Priznanie: za rok 2026 ho musíte podať, ak úhrn vašich zdaniteľných príjmov presiahol 2 983,37 €. Príjem z prenájmu patrí do VI. oddielu priznania typ B, lehota je 31. marec 2027. Zamestnanec s bežnou mzdou hranicu prekročí vždy, takže priznanie podáva každý, komu z nájomného zostane zdaniteľná suma.

Prečo kolujú dve čísla? Hranica je 50 % z nezdaniteľnej časti na daňovníka, a tá je pre rok 2026 5 966,73 €. Polovica je 2 983,365 €, po zaokrúhlení 2 983,37 €. Suma 2 983,97 € uvedená v prehľade Finančnej správy k prenájmu je preklep. Rozdiel 60 centov rozhoduje len pri príjmoch presne na hrane, no správne je 2 983,37 €.

Registrácia: kto prenajme byt prvýkrát, musí sa registrovať u správcu dane „do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť“. Pri nájme od 15. marca je to do 30. apríla.

Platím z nájomného zdravotné poistenie?

Nie. Zákon o zdravotnom poistení (č. 580/2004 Z. z.) vymeriava poistné zo zárobkovej činnosti, ktorú vymenúva v § 10b ods. 1. Pri samostatnej činnosti sa odvoláva len na príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov, teda podnikanie a inú samostatnú zárobkovú činnosť. Prenájom podľa § 6 ods. 3 v tomto zozname nie je, a to ani v znení od 1. júla 2026. Do ročného zúčtovania zdravotného poistenia preto nevstupuje.

Zmätok má dva zdroje. Pred zmenou v roku 2011 sa z prenájmu preddavky na zdravotné poistenie platili; prechodné ustanovenie zákona ešte ukladá poisťovniam vrátiť preplatky tým, ktorí ich v roku 2011 platili „z príjmu z prenájmu“ podľa starej úpravy. A pri predaji bytu do 5 rokov sa zdravotné poistenie 16 % platí, pretože ide o ostatný príjem podľa § 8, ktorý zákon v § 10b uvádza.

Kedy tieto pravidlá neplatia

• Krátkodobé ubytovanie. Zmluva o ubytovaní podľa § 754 Občianskeho zákonníka je iný vzťah ako nájom podľa § 663 a registračná povinnosť sa na ňu nevzťahuje. Ak k bytu poskytujete aj služby, napríklad upratovanie, ide podľa vymedzenia Finančnej správy o podnikanie podľa § 6 ods. 1, na ktoré treba živnosť. Potom platia pravidlá pre SZČO vrátane odvodov.
• Byt v obchodnom majetku. Kto byt zaradí do obchodného majetku, môže odpisovať jeho obstarávaciu cenu (najviac do výšky príjmov z prenájmu), odpočítať opravy aj úroky z úveru zaplatené po zaradení. Pri neskoršom predaji sa však päťročná lehota oslobodenia počíta až od vyradenia.
• Kaucia je príjmom až vtedy, keď nastanú skutočnosti, pre ktoré si ju prenajímateľ môže ponechať.